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La politique immobilière de l’Etat en question

Les sénateurs ont auditionné plusieurs personnalités afin d’examiner la cohérence d’un politique parfois remis en question.

Ce sont présentés à la Commission des finances du Sénat, Jean-Pierre Bayle, président de chambre à la Cour des comptes, Olivier Debains, président- directeur général de la Société de valorisation foncière et immobilière (SOVAFIM), Nathalie Morin, chef du service France Domaine et Bruno Parent, directeur général des finances publiques. Un aéropage de hauts fonctionnaires. L'audition consacrée à la gouvernance et au pilotage de la politique immobilière de l'État, s’est intéressé à la réflexion transversale de cette politique. « Les sujets ne manquent pas », a précisé la président Michèle André, avant d’interroger : « quelles sont les finalités de cette politique ? Ses outils sont-ils adaptés ? Sa gouvernance est-elle efficace ? Les opérations successives - cessions, restructurations, prises à bail etc. - procèdent-elles d'une analyse stratégie d'ensemble, ou cèdent-elles à la facilité du cas par cas ? » Une introduction qui pointe déjà en filigrane les faiblesses d’un politique.
C’est Jean-Pierre Bayle, président de chambre à la Cour des comptes, qui a ouvert le bal des auditions. Selon lui, « le parc possédé et occupé par l'État doit faire l'objet d'une gestion rationnelle, davantage centralisée, impliquant l'abandon de certains sites, le choix de nouvelles implantations », l’objectif étant d’établir la recherche d'une adaptation aux besoins, d'une maîtrise des coûts, d'une optimisation continue.
Le conseiller de la rue de Cambon a mis en avant les efforts qui ont été faits dans la connaissance du parc et l'identification de la dépense immobilière. En dépit de ces avancées réelles, il a toutefois souligne le chemin restant à parcourir, notamment en ce qui concerne les instruments de gestion.
« Il faut mener maintenant la réflexion plus avant. Pour aller à l'essentiel, l'État se comporte-t-il aujourd'hui vraiment en propriétaire ? Et est-il un bon propriétaire ? Il n'est pas à ce jour possible de répondre par l'affirmative à ces deux questions. » Une déclaration qui pointe du doigt le manque de doctrine d'emploi de l'immobilier de l'État. Cette carence, à laquelle s'ajoute le partage du pouvoir avec les ministères, entraîne des décisions pas toujours coordonnées, souvent prises en fonction d'opportunités de marché, et rarement en conformité avec une authentique vision stratégique.
C’est ensuite, Bruno Parent, directeur général des finances publiques, qui a pris la parole. Il a d’abord remis la politique de France-Domaine dans un contexte historique : « cette politique reste une politique jeune : à l'échelle de l'État et du domaine, 2009, c'est hier. Il n'est donc pas anormal de constater qu'il reste des progrès à faire. » Le service France Domaine, rattaché à la direction générale des finances publiques, est le bras armé de la politique immobilière de l’Etat. « Par moments, on peut avoir l'impression que le bras se trouve entre le marteau et l'enclume, ce qui peut être douloureux », a-t-il glissé.
Bruno Parent n’a pas voulu rougir des efforts accomplis. Il a mis en avant un travail collectif où tous les services de l'État sont partie prenante de cette politique. Les ministères, dont relèvent l'essentiel des crédits de la politique immobilière de l'État, demeurent les occupants du domaine public. Au-delà des lignes directrices - la norme de 12 mètres carrés de surface utile nette par poste de travail, l'optimisation et la minimisation des coûts - il peut donc subsister l'impression d'une gestion immobilière au coup par coup, du fait de la multiplicité des acteurs et des intervenants. « Mais cette multiplicité est-elle facteur de dysfonctionnements ? », a-t-il interrogé.
Le rapporteur général, Albéric de Montgolfier, l’a interrogé sur la finalité de la politique immobilière de l'État : « entre la contribution au désendettement de l'État, la préservation du patrimoine et la mobilisation du foncier public encouragée par loi « Duflot » du 18 janvier 2013, les objectifs poursuivis peuvent parfois sembler contradictoires. À titre d'exemple, si la ville de Paris souhaitait entièrement transformer l'îlot Saint- Germain en logements sociaux, cela aboutirait-il à une contribution nulle au désendettement de l'État et au budget du ministère de la défense ? » Pour Bruno Parent, les objectifs de la politique immobilière de l'État, qualifiés de « contradictoires », s’explique : « j'ai rappelé dans mon propos liminaire cette pluralité et je crois que l'État, qui n'est pas un propriétaire banal, assume cette complexité. Il est vrai qu'au quotidien, celle-ci n'est pas toujours facile à vivre pour les personnels qui mettent en oeuvre cette politique.»
Olivier Debains, président de la SOVAFIM, a ensuite présenté son organisme constitué il y a neuf ans. « C’est une entreprise publique ; ce n'est donc ni un opérateur de l'État, ni un prestataire de services. » La SOVAFIM propose à l'État des solutions, parfois originales, aux problèmes de valorisation de ses actifs immobiliers complexes. Cette valorisation s'effectue dans son bilan et donc à ses risques, et non à celui des anciens propriétaires de l'actif immobilier.
« Un raisonnement que l'on entend parfois consiste à dire que l'État fait une mauvaise opération en faisant réaliser des projets immobiliers par des opérateurs ou des structures qui empruntent plus cher que lui, donc pour un coût total plus important. » Olivier Debains a voulu rappeler que lorsqu'une entité différente de l'État finance une opération et assure la maitrise d'ouvrage, elle supporte également les risques et s'engage sur les coûts et les délais.
Enfin, Nathalie Morin, chef du service France Domaine a été particulièrement interrogé par les sénateurs sur les principaux enjeux de la politique immobilière de l'État en Île-de-France, dont la spécificité est liée à la présence des administrations centrales, qui ne sont pas sous l'autorité du préfet. « La solution réside dans la coordination des différents acteurs », a-t-elle rappelé. Concrètement, des comités de pilotage se tiennent depuis le début de l'année. Nathalie Morin a l’intention de les multiplier afin de mutualiser les informations. Elle compte aussi, dans le cadre de la généralisation des SDIR, réfléchir à l'élaboration d'un modèle d'organisation spécifique à l'Île-de-France afin de mutualiser le parc des opérateurs, le parc des administrations centrales et le parc des services déconcentrés de l'État. L'objectif est de parvenir à un modèle de SDIR adapté aux particularités de l'Île-de- France.
Michèle André, la présidente de la Commission des Finances l’interrogée dans la foulée sur sa connaissance de la pratique des autres États européens, supposant qu’ils connaissent les mêmes problématiques. « Comment gèrent-ils leur patrimoine ? »
Pour Nathalie Morin, ce benchmark est peu ou prou existant mais aurait tout intérêt à être développer. « Il existe cependant une association qui regroupe les responsables immobiliers de différents pays. Sans être exhaustive, je dirais qu'il existe des situations très différentes selon les pays. La France se caractérise par l'importance du patrimoine de l'État. Les autres pays n'ont pas le même rapport à l'immobilier que les Français ; ils recourent beaucoup plus volontiers au secteur locatif que la France », a-t-elle rappelé.
L’attachement de la France à la pierre remonte à l'édit de Moulins de 1566 qui permettait à la fois d'être détenteur d'un actif et de ne pas dépendre d'un bailleur privé pour ses missions stratégiques. Une raison qui explique que le patrimoine géré par l’Etat est beaucoup plus important que celui des autres pays.

Un rapport parlementaire préconise de faire jusqu’à 400 millions d’économie sur les aides personnalisées au logement (aPl).
L’idée de ce groupe de travail de l’Assemblée nationale présidé par le député socialiste François Pupponi est de réserver ces aides aux étudiants «qui en ont le plus besoin». Parmi six recommandations, il propose d’allouer ces aides uniquement aux étudiants les plus démunis, ce qui représenterait une économie annuelle de 180 millions d’euros. L’APL versée aux étudiants serait modulée en fonction de 3 critères déjà pris en compte dans le système des bourses: «le revenu des parents, l’éloignement géographique et les cas de rupture familiale». Les aides ne seraient toutefois pas réservées aux seuls étudiants boursiers, qui représentent actuellement un étudiant bénéficiaire de l’APL sur trois. Quelque 6,5 millions de ménages bénéficient d’une aide au logement, dont 80% ont des ressources inférieures au Smic, pour un coût annuel de 18 milliards d’euros.

 

 

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