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SRU, une loi qui gagnerait à évoluer

Par Philippe Pemezec, Maire du Plessis-Robinson de 1989 à 2018, Sénateur des Hauts-de-Seine

Présenté le 4 avril dernier, le projet de loi dit ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) se veut être une refonte générale du droit afin de favoriser notamment la construction de logements et d’assurer un turn-over effectif dans le parc social.

Le Gouvernement, sous couvert de débat participatif, a organisé au Sénat une « conférence du consensus », qui n’a pas manqué de faire émerger de nombreuses idées, en particulier sur une inflexion de la loi SRU.

Peine perdue, le projet de loi n’a pas été infléchi, pas plus qu’il a pris en compte lors de la discussion à l’Assemblée nationale le moindre amendement. Et pourtant ceux-ci venaient de toutes les familles politiques, de la gauche à la droite, en passant par La République En Marche.

Tout le monde s’accorde en effet à dire que la loi SRU, depuis vingt ans qu’elle a été instaurée, a eu des effets bénéfiques sur le développement du parc social. En même temps, nous sommes une majorité à penser qu’elle produit aussi des effets pervers, par manque de souplesse et d’adaptation aux réalités du terrain. D’où cette nécessité de repenser ce texte, ce que nous voulons faire au Sénat.

Assouplir la loi SRU, cela ne veut pas dire la supprimer, mais c’est autoriser les communes à pouvoir moduler les différents outils dont nous disposons aujourd’hui, logement intermédiaire, accession sociale à la propriété, pour éviter de se retrouver carencées. Car certaines, aujourd’hui nettement en dessous du seuil de 25 %, ne pourront jamais l’atteindre, du fait de la rareté du foncier disponible et donc de son coût exorbitant.

Au Sénat, lors de la discussion qui aura lieu cet été, je défendrai trois positions :

1 – la prise en compte du logement intermédiaire dans les critères de calcul

A mi chemin entre le logement social et le logement privé, le logement intermédiaire permet de loger les ménages trop aisés pour être éligibles au logement social, mais aux ressources insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé. En zone tendue, c’est un outil aujourd’hui trop peu utilisé, alors qu’il permet d’améliorer la rotation du parc social et accélérer les parcours résidentiels. Le dispositif d’incitation proposé par l’Etat doit donc être renforcé et ce type de logement intégré aux critères SRU pour donner aux élus locaux des solutions nouvelles.

2 – le développement de l’accession sociale à la propriété

L’accession sociale à la propriété est un formidable outil pour que des locataires sociaux puissent devenir propriétaires sans payer plus en mensualités que le montant de leur ancien loyer. C’est un moyen de favoriser le parcours résidentiel et d’apporter des ressources aux offices HLM pour rénover et construire. Mais elle est freinée par la complexité des procédures et les réticences des bailleurs sociaux comme des maires craignant une baisse de leur taux SRU. Pour augmenter en France le nombre de propriétaires, il faut que la loi ELAN prévoit des incitations fortes et que le logement vendu à son locataire reste dans les critères HLM au moins jusqu’à la première revente.

3 – la mise en place d’un plafond SRU

Aujourd’hui, il n’y a pas de plafond au-dessus des 25 % du plancher de la loi SRU dont les modalités poussent encore certaines communes comptant déjà 60 voire 70 % de logements sociaux à profiter d’avantages financiers pour renforcer ce qui est déjà un ghetto social. Je préconise donc de fixer un seuil d’équilibre à 50 %, au-dessus duquel les communes seraient incitées – avec des pénalités à la clef - à diversifier leurs programmes et introduire une véritable mixité urbaine dans les quartiers en rénovation.

Au Plessis-Robinson, ville dans laquelle j’ai été élu maire en 1989, je n’ai pas eu besoin de la loi SRU pour réussir mon projet de transformation urbaine, dans une commune qui comptait 73 % de logements sociaux. Mais c’est avec les libertés accordées par les lois de décentralisation de 1982 et le droit à l’expérimentation que j’ai pu réaliser une véritable mixité urbaine et conduire une opération-pilote d’accession sociale à la propriété en vendant 10 % du parc social aux locataires. Cela nous a permis d’atteindre un équilibre (39 % de logements sociaux aujourd’hui) propice au développement urbain et au bien-être des habitants.

C’est la preuve qu’il faut faire confiance aux maires qui ont la connaissance du terrain et sont garants de l’équilibre de leur ville. Plutôt que multiplier les normes et les contraintes, donnons de l’air au dispositif, soutenons les efforts des maires bâtisseurs avec des incitations fortes et une loi SRU visant à encadrer plutôt qu’à sanctionner ! 

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