Pouvez-vous brièvement nous présenter Toulouse Métropole Habitat et les besoins de la métropole en matière de logement ?

Toulouse Métropole Habitat est le premier bailleur sur l’aire urbaine. Soit 17 500 logements, 430 collaborateurs, 1000 logements neufs par an dont 850-900 logements locatifs sociaux et 150 en vente PSLA.

La métropole toulousaine connaît un essor démographique conséquent. Depuis quelques années la ville reçoit 8000 à 9000 nouveaux habitants par an, 12 000 à 14000 sur le territoire métropolitain. Nous mettons en place une politique du logement volontariste pour les accueillir dans de bonnes conditions. Nous nous sommes ainsi engagés : à construire par an entre 6500-7500 logements (privé et social) dont 50 % sur Toulouse et le reste sur l’ensemble des communes de la métropole ; à mieux répartir le logement social.

A ces fins nous nous sommes munis d’un outil : le PLUIH. Ainsi, au 1er janvier 2019 le PLUIH réunira les plans locaux d’urbanisme et de l’habitat. Ceci pour plus de cohérence dans la répartition du logement sur toute la métropole (37 communes). Nous y avons notamment inséré l’obligation d’avoir 35 % de logements sociaux à compter de 2019, date d’entrée en vigueur du PLUIH.

Construire plus nous permet de jouer sur le prix et de maintenir des loyers modérés. Par exemple, cette année nos loyers ont augmenté de 0,1 %. Le prix du marché du mètre carré locatif mensuel est de 10,9 euros par mois.

Quelles seront les conséquences du PLF 2018 sur vos investissements ?

Les 50 à 60 euros de baisse des loyers mensuels (sur 17500 logements) représentent un manque à gagner conséquent dans les fonds propres de l’organisme qui permettent de réinvestir dans la construction de logements neufs. A terme, cela aura des effets pervers puisque nous devrons réduire le rythme de construction. Nous allons diminuer nos achats auprès des promoteurs et revoir notre plan pluriannuel d’investissement de réhabilitation du parc. Sans compter que l’on nous demande de porter aussi nos efforts sur des démolitions avec désamiantage. Or le coût de l’amiante par logement est de 8 à 9000 euros en moyenne ajoutés aux 40 000 euros de coût de démolition par appartement.

En bref, de telles mesures seront un frein brutal à notre activité, dès janvier 2018. Nous devrons réorienter notre activité ou à défaut nous contenter de notre rôle de gestionnaire. Même dans cette hypothèse, nous n’avons plus que trois ans d’existence devant nous.

Quelle réforme attendez-vous ?

Les compensations proposées ne sont pas à la hauteur de ce que nous attendons. Le blocage du taux du livret A à 0,75 % n’est pas conséquent puisque nous empruntons à peu près au même taux à la Caisse des dépôts. L’allongement de la durée du prêt est déjà de mise.

Nous attendrions une augmentation de l’enveloppe des aides à la pierre de l’Etat, et davantage de Prêts Locatifs Aidés d’Intégration (PLAI).

L’enveloppe du budget de l’Etat pour le logement est de 39-40 milliards, or 9 milliards d’aides à la personne vont à l’habitat privé sans contrepartie de modération de loyers. Lorsque le logement social reçoit des aides à la pierre, les contreparties se retrouvent dans la maitrise du prix de sortie. Dans le privé, il faudrait encadrer les loyers par une incitation fiscale graduée : plus le loyer est bas, plus il pourrait être défiscalisé. Le vrai sujet actuellement en discussion est de trouver la bonne répartition entre aides à la pierre et aides à la personne.

Nous ne pensons pas qu’il faille réduire les aides à la pierre quand l’enveloppe des aides à la personne augmente. Au contraire il faut les augmenter afin que nous puissions construire plus et donc canaliser le montant des loyers.

Attendez-vous autre chose du plan logement annoncé par le gouvernement ?

Il faudrait harmoniser les statuts entre les OPH et les ESH. Et ajuster la loi MOLLE afin que le parcours résidentiel soit plus fluide. Notamment en organisant des sorties du parc public avec la vente HLM, dernière étape du parcours résidentiel, qui permet de libérer du logement social. Demander aux personnes qui ne rentrent plus dans les plafonds de quitter le parc social pour libérer des appartements. Mais aussi favoriser les mutations en interne pour pouvoir proposer des logements plus adaptés à une personne seule par exemple. ■

Toulouse Métropole Habitat - 7 rue de Sébastopol - 31 000 Toulouse

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