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Logement : l’Institut Montaigne fait sauter les verrous

Par Bruno Deletré, Directeur Général du Crédit Foncier, Président du groupe de travail sur le logement de l’Institut Montaigne

Les politiques du logement contribuent à la dépense publique pour un peu plus de 40 Mds€ chaque année, soit près de 2 % du PIB. Les résultats n’apparaissent pas toujours à la mesure des moyens mis en œuvre. L’Institut Montaigne avait réuni en 2015 un groupe de travail sur ce sujet, composé de professionnels de l’immobilier. Je voudrais retenir ici cinq idées essentielles tirées de ces travaux.

1. Il faut engager une démarche d’ensemble visant à réduire la dépense publique et simultanément à réintroduire de la souplesse dans le marché. Car la dépense publique vise souvent à corriger de rigidités introduites par l’Etat lui-même.

Ainsi, les dispositifs de soutien à l’investissement locatif, dont l’efficacité est certaine, ont été historiquement déployés pour compenser le déséquilibre des relations bailleurs/locataires sans cesse aggravé par des mesures d’encadrement des baux.

Autre exemple, le taux d’usure. Si nul ne conteste son principe, son mode de calcul aboutit, en cette période de taux historiquement bas, à exclure du crédit les ménages modestes, salariés atypiques (non CDI) … plutôt qu’à protéger les consommateurs de taux excessifs.Réguler la construction, protéger les citoyens ou encourager la construction de logements « verts » sont des objectifs légitimes. Mais il faut raison garder. On comptabilise aujourd’hui près de 4 000 normes dans le bâtiment qui pénalisent l’effort de construction et qu’il est urgent de simplifier.

2. Pour réduire la dépense publique efficacement, il faut chasser les effets d’aubaine. Le versement des APL aux étudiants indépendamment de la situation des parents et des transferts intra-familiaux constitue un exemple typique d’effet d’aubaine. Il serait préférable de réserver ces aides aux seuls étudiants boursiers.

Les dispositifs de rénovation énergétique engendrent aussi des effets d’aubaine ; les consommateurs sont souvent aidés pour des travaux qu’ils auraient réalisés en tout état de cause. Centrer ce type d’aides sur les ménages à revenus modestes permettrait de réduire très sensiblement la dépense budgétaire sans perdre en efficacité.

3. Privilégier les dispositifs publics à fort effet de levier budgétaire, comme par exemple la garantie du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale (FGAS), serait avisé. Le dispositif du FGAS n’aura coûté à l’Etat que 23 M€ en 2016 pour un encours de crédits garantis de 58 Mds€ ! Il sécurise les prêteurs et les emprunteurs en cas de difficultés financières de ces derniers. Passer la part de risque de l’Etat dans le FGAS de 50 % à 80 % permettrait aux banques, pour un coût budgétaire très faible, d’accorder des prêts à des personnes qui sinon n’auraient pas accès au crédit.

4. Il faut baisser la fiscalité sur l’immobilier, une des plus élevées en Europe, mais par des mesures qui auront un effet réel sur le marché immobilier et sur l’emploi. Une baisse de la fiscalité liée aux mutations immobilières et aux frais d’inscription hypothécaire soutiendrait l’emploi, le logement et le pouvoir d’achat. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), particulièrement élevés en France, freinent en effet la mobilité professionnelle, alors que l’objectif de baisse du chômage est considéré à juste titre comme totalement prioritaire. De même, la baisse des frais d’inscription hypothécaire favoriserait l’accès à la propriété des ménages modestes, probablement sans coût fiscal si elle était suffisamment significative.

5. Les dispositifs efficaces et peu coûteux de soutien à l’accession à la propriété doivent être stabilisés dans la durée longue et centrés sur les ménages réellement modestes. Il s’agit du triptyque : prêt à taux zéro (PTZ), prêt d’accession sociale (PAS) et aide personnelle au logement accession (APL accession). 54 % des PTZ distribués en 2016 ont concerné des 26/35 ans, 58 % des employés et ouvriers.

L’article 52 du projet de loi de Finances 2018 prévoit aujourd’hui la suppression de l’APL accession. C’est une erreur qui pénaliserait chaque année les 35 à 50 000 nouveaux ménages qui en bénéficient, soit près de 10 % des primo-accédants. L’économie escomptée n’en est pas une : s’ils ne deviennent pas propriétaires, les ménages concernés vont rester locataires et percevoir des APL locatives plus élevées !

Un vrai travail de concertation avec les professionnels de l’immobilier devrait enfin être engagé, en amont de la prochaine loi sur le logement. En tant que citoyens et opérateurs privés, ils partagent l’objectif de réduction du déficit public. Le rapport de l’Institut Montaigne sur ce sujet précis remonte à 2015 ! Une consultation bien menée permettrait de choisir les mesures les plus efficaces à cet égard, sans casser la dynamique actuelle du marché immobilier. 


Pour consulter le rapport de l’Institut Montaigne « Politique du logement : faire sauter les verrous » :


http://www.institutmontaigne.org/publications/politique-du-logement-faire-sauter-les-verrous

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