Entre délit d'initié et abus de biens sociaux, la vente
à la découpe est devenue une affaire d'Etat. En octobre 2004,
la Revue Parlementaire était la première à révéler dans ses
colonnes les prémices de ce scandale immobilier.
L'affaire des ventes à la découpe qui défraie l'actualité
depuis plusieurs mois déjà à Paris, Marseille et dans d'autres
grandes villes françaises est en passe de devenir une véritable
affaire d'Etat mettant en cause la première société française
côté en bourse, la société Gecina. Bien plus qu'un simple différend
entre des propriétaires et des locataires mis en demeure d'acquérir
leur appartement ou de les quitter, "l'affaire" est à
ce point énorme que le parquet de Paris s'est décidé à ouvrir
une information judiciaire pour délit d'initié. Une information
judiciaire qui vise le rachat en bourse à l'automne 2002 de
la société foncière Simco par Gecina, spécialistes de l'immobilier.
Une OPA amicale qui s'est déroulée peu de temps avant l'adoption
au Parlement de l'amendement du sénateur Philippe Marini
qui institue pour les sociétés foncières une taxe forfaitaire
de 16,5% (au lieu de 33%) sur les plus-values que ces entreprises
pourraient réaliser en cas de cessions de leurs immeubles. Or,
justement, à la même époque, la société Gecina mettait en vente
100 immeubles parisiens, pour l'essentiel de l'haussmanien résidentiel,
soit 3 200 appartements.
Des immeubles rachetés en grande partie par la société américaine
Westbrook qui s'empressait de les revendre appartement par appartement.
C'est ce que l'on appelle la vente à la découpe. Mais, insiste
Gecina, "le calendrier de lancement (mai 2002) et de déroulement
de l'OPA (août 2002) n'a aucun rapport avec l'édiction de nouvelles
dispositions fiscales dont les principes ont été arrêtés par
une loi votée en décembre 2002 et dont les règles définitives
et les modalités d'application ont été fixées par une instruction
fiscale, publiée le 25 septembre 2003. Lors de la publication
de la note d'information relative à l'OPA visée par la COB le
16 septembre 2002, il n'existait donc aucune information avérée
concernant un nouveau régime fiscal tel qu'il sera ultérieurement
voté" affirme Gecina qui ajoute dans ce même communiqué "n'avoir
connaissance d'aucune enquête pour délit d'initié, soit de l'AMF,
soit de la justice".
Une enquête parlementaire ?
"Mensonge. Le marché a été sciemment trompé. Simco et Gecina
connaissaient parfaitement le contenu et l'imminence du cadeau
fiscal" s'insurge Michel Conin, l'homme qui est à
l'origine de l'affaire. Le 6 octobre dernier, le directeur de
la société Huet Holding avait d'ailleurs interpellé la représentation
nationale en remettant à tous les parlementaires, députés et
sénateurs, un mémoire établissant des faits, toujours selon
lui, "délictueux". Car derrière ce délit d'initié, se
cacheraient des abus de biens sociaux. Michel Conin met
ainsi en cause la société Gecina en lui reprochant des procédés
qui l'on conduit "à une captation des plus values générées
par l'immobilier parisien au profit d'intérêts privés".
Entre 1999 et 2003, Gecina et sa filiale Simco auraient ainsi
vendu près de 15 000 appartements, principalement situés dans
des immeubles haussmaniens, à des prix défiants toute concurrence
au profit de bénéficiaires "parfois cachés sous de simple
coquilles off-shore logés dans des paradis fiscaux". Les
cessions dont on parle auraient alors dû être, selon toute logique
génératrices de forte plus-values et ainsi améliorer les fonds
propres et les dividendes de la société. Il n'en est rien. Plainte
contre x avait alors été déposée auprès du doyen des juges d'instruction
du pôle financier de Paris.
De son côté, le député apparenté UMP, et candidat déclaré à
la mairie de Paris, Bernard Debré s'est saisi de la question.
Il souhaite, au regard de la situation, la mise en place d'une
enquête parlementaire, tandis que d'autres parlementaireset
réfléchissent à une proposition de loi qui tendrait à faire
cesser les ventes à la découpe.
Vu par…
Bernard Debré, député apparenté UDF de Paris
Ce qui m'a heurté et ce qui me heurte encore aujourd'hui, c'est
qu'une société foncière puisse vendre à des intermédiaires des
logements et que ces mêmes intermédiaires les revendent dans
des délais très courts tout en faisant une plus-value importante.
Je m'interroge. Comment, une société peut-elle vendre aujourd'hui
des appartements à des prix inférieurs à ceux du marché ? Voilà
une chose étonnante. C'est pourquoi, j'ai demandé que l'on suive
de près cette affaire et que l'on s'informe sur ce type de pratique.
Je me pose également des questions sur un éventuel délit d'initié.
Il est surprenant que peu de temps avant l'adoption de l'amendement
Marini, 5 grandes sociétés immobilières dont Gecina, qui a absorbé
à cette occasion la société Simco, aient pu mener un certain
nombre d'opérations immobilières spéculatives. Il reste alors
une impression très forte : ces entreprises semblaient connaître
l'existence, bien avant son adoption, de cet amendement. Une
fois encore sans accuser, je m'interroge et je demande que l'on
mène à ce sujet des investigations poussées.
Vous souhaitez une commission d'enquête ?
Je profite de l'instruction en cours pour mener ma propre enquête.
Je reçois des gens, j'écoute, je regarde, je consulte. Ces consultations
devraient durer un mois et, à l'issue, si je l'estime nécessaire,
je demanderai la création d'une commission d'enquête complémentaire
malgré l'instruction en cours. Mais cela est distinct de la
proposition de loi de Dominique Strauss-Khan et Martine Aurillac
qui vise à régulariser la vente à la découpe. Ce qui m'intéresse
moi, c'est de savoir pourquoi la société Gecina a vendu aussi
rapidement autant d'appartements à un intermédiaire qui les
a revendu aussi vite avec une belle plus-value. Au regard des
sommes en jeu, je crains qu'un certain nombre d'indélicatesses
aient été commises. Indélicatesses qui mettent en cause des
intermédiaires pas complètement Français, installés à l'étranger
mais parmi lesquels on pourrait retrouver des personnes de Gecina.
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